Simulateur de Solvabilité Locataire & Simulation GLI
Votre candidat locataire gagne-t-il suffisamment pour louer votre bien ? Faites une simulation GLI instantanée pour vérifier le respect de la règle des 33% et l'éligibilité à l'assurance loyer impayé.
Solvabilité locataire : Comment calculer le taux d'effort ?
Si vous souhaitez vérifier manuellement la solvabilité d'un candidat, le calcul est relativement simple. Il s'agit de diviser le coût total du logement par les revenus nets du locataire.
Exemple : Un locataire gagne 2 500 € nets par mois et s'intéresse à votre appartement dont le loyer charges comprises est de 800 €. Son taux d'effort sera de : (800 / 2500) × 100 = 32 %. Son dossier sera donc généralement considéré comme solvable.
Simulation GLI : Tester l'éligibilité de votre locataire
Pour souscrire à une assurance loyer impayé, vous devez d'abord réaliser une simulation GLI rigoureuse. Les assureurs exigent que le dossier respecte des critères stricts avant de vous accorder une couverture. Notre outil effectue ce calcul de solvabilité de manière automatique en croisant le montant des revenus avec le loyer souhaité.
Les critères clés d'une simulation GLI réussie
Pour que votre simulation d'assurance loyer impayé soit positive, plusieurs points de contrôle concernant la solvabilité du locataire sont étudiés par les compagnies d'assurance :
- La nature du contrat de travail : Un CDI (hors période d'essai) est le profil idéal. Si le locataire est en CDD, intérimaire, ou indépendant, une simulation GLI spécifique sera nécessaire (souvent avec une exigence de revenus plus élevée ou l'obligation de présenter un garant Visale).
- Le montant minimum des revenus : Les assureurs demandent généralement que les revenus nets mensuels du locataire soient au moins égaux à 3 fois le montant du loyer (charges comprises). C'est le fameux taux d'effort maximum de 33%.
- L'ancienneté professionnelle : Si le candidat est dans son entreprise depuis peu de temps, l'assureur vérifiera qu'il n'est plus en période d'essai.
Réaliser un calcul de solvabilité du locataire en amont de la visite vous évite de retenir un dossier qui sera finalement refusé par votre assureur. Grâce à notre simulateur d'assurance loyer impayé, vous obtenez une estimation de faisabilité instantanée en fonction des pièces fournies. Pour aller plus loin et valider les justificatifs sans risque de fraude, découvrez comment vérifier la solvabilité d'un locataire et constituer un dossier béton en 2026.
Assurance Loyer Impayé (GLI) ou Garantie Visale : Quels critères ?
En tant que propriétaire, vous avez le choix entre plusieurs méthodes pour sécuriser vos loyers. Les deux plus courantes (qui ne sont pas cumulables entre elles ni avec un garant physique, sauf exclusions) sont la GLI privée et la garantie de l'État (Visale).
Assurance GLI (Privée)
- Taux d'effort strict : 33 % maximum
- Statut privilégié : CDI hors période d'essai
- Coût : 2 à 3 % du loyer (déductibles des revenus fonciers)
- Couverture : Jusqu'à 90 000 € d'impayés et frais d'expulsion
Garantie Visale (Action Logement)
- Taux d'effort toléré : Jusqu'à 50 % (idéal pour les jeunes)
- Statut ciblé : - de 30 ans, ou précaires (CDD, intérim)
- Coût : 100% Gratuit
- Couverture : 36 mois d'impayés et dégradations (jusqu'à 2 mois de loyer)
Locataire "insolvable" (> 33%) : Quelles solutions pour le bailleur ?
Si vous avez un coup de cœur pour un profil dont le taux d'effort dépasse 33% (par exemple : 38%), vous n'êtes pas obligé de refuser le dossier. Voici vos alternatives :
- Demander un Garant Physique (Caution solidaire) : C'est la méthode classique. Le garant devra quant à lui prouver qu'il gagne plus de 3 ou 4 fois le loyer pour compenser le manque à gagner du locataire.
- Les garants institutionnels (Garantme, Cautionéo, etc.) : Ce sont des services payés par le locataire qui se portent garants à sa place auprès du propriétaire. Ils sont beaucoup plus souples sur le statut (étudiants étrangers, freelances) et délivrent un certificat de garantie robuste au bailleur.
Pièces justificatives
En conformité avec le décret n° 2015-1437, voici les seuls documents que vous pouvez demander pour vérifier les revenus :
- 3 derniers bulletins de salaire
- Dernier avis d'imposition
- Contrat de travail / Attestation employeur
- Bilans comptables (Indépendants)
- Justificatifs de pension / allocations
Documents strictement interdits
Pour éviter de lourdes amendes (Loi Alur), il vous est strictement interdit de réclamer aux candidats :
- Carte vitale ou dossier médical
- Extrait de casier judiciaire
- Relevés de comptes bancaires (pour vérifier les dépenses)
- Attestation d'absence de crédit en cours
- Contrat de mariage ou jugement de divorce
Questions Fréquentes (FAQ)
Faire une simulation GLI permet de s'assurer que le candidat locataire est bien éligible à l'assurance Garantie Loyers Impayés que vous comptez souscrire. Si vous signez un bail avec un locataire dont le taux d'effort dépasse 33% ou dont la situation professionnelle est instable (ex: CDD de courte durée, période d'essai), l'assureur refusera de vous indemniser en cas d'impayé. La simulation est donc une étape obligatoire pour sécuriser vos revenus.
Traditionnellement, les assureurs et les bailleurs considèrent qu'un locataire est solvable si le montant du loyer (charges comprises) ne dépasse pas un tiers (33%) de ses revenus nets mensuels. Ce simulateur de solvabilité vous aide à calculer ce ratio de sécurité pour minimiser les risques d'impayés et valider l'éligibilité aux garanties locatives.
- Garantie Loyer Impayé (GLI) : Assurance privée souscrite par le bailleur. Exige des critères très stricts sur la solvabilité du locataire (souvent CDI hors période d'essai + revenus > 3x le loyer). Interdit de la cumuler avec un garant physique (sauf pour les étudiants).
- Garant physique : Une personne (souvent un parent) s'engage à payer à la place du locataire. Utile si le locataire n'a pas les revenus suffisants, mais en cas de litige, les démarches peuvent être longues et coûteuses.
- Garantie Visale : Caution gratuite d'Action Logement (État). Plus souple que la GLI, elle couvre les impayés et les dégradations. Idéale pour les jeunes de moins de 30 ans ou les salariés précaires (CDD, intérim), avec un loyer maximum (ex: 1500€ en Île-de-France).
Les revenus pris en compte dépendent des exigences de votre GLI ou de vos propres critères, mais voici la règle générale :
- Revenus pris en compte à 100% : Salaire net avant impôt (pour un CDI hors période d'essai), retraites, pensions d'invalidité pérennes.
- Primes et Heures Supplémentaires : Souvent lissées sur les 12 ou 3 derniers mois si elles sont régulières, mais certaines assurances très strictes ne prennent que le salaire de base.
- Aides sociales (CAF, APL, Allocations familiales) : Généralement déduites du montant du loyer brut pour calculer le taux d'effort (Loyer net), plutôt qu'ajoutées aux revenus.
- Revenus des indépendants : Calculés sur la liasse fiscale (résultat net) de la dernière ou des 2 dernières années d'exercice.
Les preuves légales de solvabilité incluent le contrat de travail ou l'attestation de l'employeur, les 3 derniers bulletins de salaire, le dernier avis d'imposition, et les justificatifs de prestations sociales ou de retraite. La loi Alur interdit strictement au bailleur de réclamer des relevés bancaires ou des dossiers médicaux.
Pour évaluer la solvabilité, commencez par calculer son taux d'effort (le loyer charges comprises doit représenter moins de 33% de ses revenus nets). Vérifiez ensuite l'authenticité de ses justificatifs de revenus (notamment l'avis d'imposition via le service de vérification en ligne de la DGFIP). Enfin, souscrivez une garantie loyers impayés (GLI) ou demandez la garantie Visale pour sécuriser votre investissement.
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